宅基地等涉农法律及其疑问与对策

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日期	@2026/01/31

宅基地、承包、征地

新土地管理法对宅基地管理的有关规定进行了修改，主要有七大变化：

在原来农村宅基地“一户一宅”原则的基础上增加了“户有所居”的规定。

明确农村村民建住宅不得占用永久基本农田。

农村村民建房除了要符合土地利用总体规划外，还要符合村庄规划。

将宅基地审批权限由县级人民政府下放至乡级人民政府。

宅基地使用权流转方式由“出卖、出租”变为“出卖、出租、赠与”。

探索农村宅基地有偿使用和自愿有偿退出机制。

全国农村宅基地改革和管理的主管部门由自然资源主管部门变为农业农村主管部门。

62 【农村宅基地管理制度】农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。比如通过建设新型农村社区、农民公寓和新型住宅小区保障农民“一户一房”。这里“户”的组成人员中必须有集体经济组织成员。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作沟农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

【宅基地使用权】

362 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

364 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民应当依法重新分配宅基地。

宅基地使用权的流转中出卖，可以在集体经济组织中内部进行，受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权申请分配的条件，转让行为需征得本集体经济组织的同意。

【农民宅基地使用权的继承】自然资源部明确“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记”。

因房产继承等合法原因形成的多处住宅及宅基地，原则上不作处理，农村村民可以通过出卖等方式处理，也可以维护原状，但房屋不得翻建，房屋损坏后，多余的宅基地应当退出。

66【集体建设用地使用权收回】有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：
（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二）不按照批准的用途使用土地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对士地使用权人应当给予适当补偿。
收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。

【居住权】

366 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

居住权人对于权利的客体即住宅只享有占有和使用的权利，不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动。书面合同，应当登记

区别居住权和租赁权

【地役权】

372 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产（供役地），以提高自己的不动产（需役地）的效益。书面合同

【占有】

占有保护的方法

占有物返还请求权。非因他人的侵夺而丧失占有的，如因受欺诈或者胁迫而交付的，不享有占有物返还请求权。

排除妨害请求权。排除妨害的费用应由妨害人负担。占有人自行除去妨害的，其费用可依无因管理的规定向的相对人请求偿还。

消除危险请求权。具体事实的危险，如违反建筑规则建设高危建筑、接近邻地开掘地窖等产生对邻地的危险。

243【征收】为了公共利益的需要，依照法律定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

47【征地程序】国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根握法律、法规的规定和听证会情况修改方案。
拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。
相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

48【征地补偿安置】征收土地应当给予公平、合司的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被们地农民的社会保障费用。
征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

【区片综合地价】征地区片综合地价是按照均值性区片确定的补偿标准，在一定区域内标准一致，体现“同地同价“，不包括地上附着物和青苗补偿费。

【农民住房安置保障】“先补偿后搬迁，居住条件有政备”原则。

【社会保障费用】《社会保险法》第96条视定，征收农村集体所有的土地。应当足额安排被征地农民的社会保险费，按照国务院規定将被征地农民纳入相应的社会保险制度。

【征地补偿费用的管理和发放】安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。